아파트(주택) 매매 절차에 대해 알아보았습니다.

아파트나 빌라 등 주택 매매 절차가
전반적으로 어떻게 이루어지는지
궁금하신분들이 있으실텐데요.
관련하여 간략하게 주택 매매 절차에
대해 소개를 해볼까합니다.

1.담보대출금액확인

아파트나 빌라 등 주택 매매를 하실때,
대부분 담보대출을 끼고 진행을 하실텐데요?

자금에 여유가 있으신 분들은 관계가 없지만,
담보대출을 최대치까지 받아야 하시는
분들께서는 매매하고자하는 부동산을
담보로 담보대출을 얼마까지 받을 수 있는지
확인을 하셔야 합니다.

통상 조정지역이나 과열지역은
매매하고자 하는 부동산의 가격에
9억이하는 40%, 9-15억 사이는 20%까지
될텐데요. 여기에 각 은행마다
주택임대차보호법상 소액임차보증금의
최우선변제금을 제외하는 경우도 있으니
잘 확인하셔야 합니다.
(최우선변제금은 지역/시점마다 달라지는데,
서울의 경우 현재 3700만원입니다.)

2. 부동산 매매계약진행하기

대상매매물건을 정하고 담보대출도 미리
확인을 했으면 이제 실제 부동산 매매계약서
작성을 할 차례입니다.

일반적으로 부동산을 통해
매도자와 계약을 진행하실텐데요.
계약금은 통상 매매금액의 10% 정도이며,
계약서 작성시에 송금을 하게 됩니다.

때로는 가계약이라고해서 정식계약서을
작성하기 전에 매수자가 매도자에게
계약금 일부를 송금하기도 하는데요.

이 가계약 시점에 중요한 것은
문자나 카톡 등을 이용하여 매도물건주소,
계약서작성일, 중도금일, 잔금일, 매도자와
매수자 이름 및 전화번호, 매매계약체결의사 등 계약과 관련된 기본적인 정보를 직접 또는
부동산 중개사를 통해 주고받음으로써
증거를 남기는게 중요합니다.
이렇게 작성을 해두면 나중에 매도의사나
매수의사를 일방적으로 취소하는 문제가
생겨도 실제 계약서를 작성한 것과
동등하게 대응가능한 법적근거가 됩니다.
(일반적으로 일방적인 계약해지는 계약금에
상당하는 금액을 배생해야 합니다.)

또한 계약서 작성시에 부동산 중개사가
기본적인 부분은 잘 챙기겠지만,
소유주와 실제 계약자가 동일한지 등기부등본상 문제점은 없는지 잘 확인해보셔야 합니다.
(등기부등본 관련하여서 제가 과거에 포스팅한 것이 있어 아래에 링크를 걸어두었습니다*)

그리고 중개비관련해서 계약서 작성 전에
미리 중개사와 협의를 하시는것도 좋습니다.

3. 주택담보대출 실행하기

매매계약까지 완료를 했으면,
이제 담보대출을 실행해야하는데요.

사전에 각 은행별로 비교해보신 사항을
토대로 본인에게 제일 유리한 은행에서
대출을 진행하시면 됩니다.
(부동산대출관련하여서도 과거에포스팅한 것이 있어 아래에 링크를 걸어두었습니다**)

4. 중도금 치루기와 법무사 구하기

매매계약시 중도금을 치루기로 하셨다면,
중도금날 매도인에게 중도금을 송부하면됩니다. (통상 중도금 전날 또는 몇일전
부동산 중개사에게 연락이 올겁니다)
만약 중도금이 없는 계약이라면 무관한
부분이지만, 가급적 중도금이 있는 계약이
좀 더 나을 수도 있습니다.

왜냐하면 중도금을 치루고나면,
이제는 계약을 취소하고 싶어도
취소할 수 없는 상태가 되기 때문입니다.
(계약금을 배상한다고 해서
취소 할 수없는 상태가 됩니다)

또한 등기이전 업무를 위해
법무사를 구하셔야 할텐데요.
중개사가 소개해주는 법무사 또는 은행의
등기법무사 또는 개별적으로 법무사를
구해서 등기이전 업무를 맡기시면 됩니다.
(법무사관련 포스팅도 아래에 링크를
걸어두었습니다***)

참고로 법무사가 부동산매매시
관여하는 업무는 두개가 있을텐데요.
등기이전 업무와 근저당설정 업무입니다.
기본적으로 근저당설정 업무는 은행이 알아서
연계된 법무사를 통해 진행할 겁니다.
(이때 근저당설정관련 등기비용은
은행이 부담을 합니다)
그러므로 매수자는 등기이전업무를 맡길
법무사만 신경쓰시면 됩니다.

5. 잔금치르기

위의 4번까지해서 부동산 매매를 위한 기본적인 준비는 다 끝났고, 이제 잔금을 치루면 되는데요.
통상 잔금일 몇일전에 부동산 중개사가 연락을
해올 것이고, 필요서류도 알려줄 것 입니다.
(물론 법무사도 알려줄 것이고요)

그리고 잔금당일에 매수자와 매도자,
중개사와 법무사가 모두 모여 필요서류를
주고 받고 계약을 마무리 지을텐데요.
이때 은행을 통해 담보대출을 받으신 분은
서류확인 후 법무사가 대출받으신 금액에 대해 매도자에게 송금을 진행시킬 것입니다.
(매수자는 담보대출 외 나머지 금액을 준비하면 됩니다. 한도도 미리 늘려놓고요.)

이렇게되면 최종 매매는 끝나고, 법무사가
등기이전을 완료 후, 매매계약서 원본 및
등기필증을 우체국 등기로 송부 할 겁니다.
그럼 이제 최종 소유주가 되는 것이고,
등기부등본상에도 본인의 이름이 올라가
있을 겁니다.

*등기부등본 보는법
**주택담보대출 방법 및 절차
***아파트 등기비용 및 법무사 구하기