임대차3법관련 전세대출 집주인 동의 필요여부.

임대차3법관련 전세대출
집주인 동의 필요여부.

 

임대차3법 시행관련하여 집주인(임대인)이
세입자(임차인)에 대한 대항하기 위해서
계약연장시점 전세대출 미동의하면 된다는
이야기가 있는데, 관련하여 좀 자세히
살펴볼까 합니다.
(대항이라고 표현하는게 맞는지는 모르겠지만;;)

1. 먼저 전세대출에 대해 알아보면,

세입자가 전세금마련을
위해 전세대출을 신청하면,
보증사의 보증하에 은행에서
대출을 해줍니다.
(보증사는서울보증보험,
주택도시보증공사-HUG,
주택금융공사가 있습니다.)

이 때, 주택금융공사의 경우 세입자의
신용기반으로 보증을 실시해주며,
서울보증보험은 질권설정이나 채권양도를
HUG는 채권양도를 요구합니다.

한편, 은행은 보증사의 보증하에
전세대출을 실시하게 되는데,
보증사에 요구에 따라 질권설정을
하기 위해 집주인의 동의를 받아왔습니다.

(잠깐 질권설정을 더 알아보면,
질권은 채권에 대한 담보로 채무자
또는 제 3자에게 받은 담보물권입니다.
전세대출에 접목해보면, 전세대출금을
빌려줄 때, 세입자의 신용만으로 돈을
빌려줄 수 없으니, 담보하나 잡고 돈을
빌려주는거로 보면 됩니다.)

(그래서 은행은 대출된 금액을 세입자에게

주는게 아니라 집주인에게 입금하는 것이며,

계약 종료 시 집주인도 세입자가
아닌 은행에 돈을 반환하는 것이죠.
행여 실수로 세입자에게 돈을 반환하고,
세입자가 돈을 돌려주지 않으면
집주인에게 청구를 할 수 있으니

꼭 조심하셔야합니다.)

참고로 질권설정이 되었다해도
전세대출금은 집주인에게 바로 들어오고,
계약 종료 시 집주인이 세입자아가
아닌 은행에 반환한다면 크게 문제될
부분은 없을 겁니다.

2. 이제 계약연장시점으로 가보면,

계약연장시점 증액된 금액만큼
세입자가 추가 대출이 필요할 경우에는
새로운 계약이 성립되고,
이 경우 위의 1번의 절차와 마찬가지로
은행에서는 집주인 동의를
요구할 것으로 보입니다.
다만, 보증사에서는 질권설정에 대해
집주인에 동의없이 통지로 가능하다라고
이야기한 부분을 살펴보면 집주인 동의는
없어도 되는 것으로도 보입니다.

결국 이 부분에 대해 정부나
보증사 차원에서 명확히 공지하고,
전파할 필요가 있을 것 같습니다.
그렇지 않으면 한동안 혼선을
빚을 것으로 보입니다.

모쪼록 집주인과 세입간가 별다른
분쟁없길 바라며 이상 글을 마칩니다.
(심할 경우 집주인 동의여부에 대해
분쟁조정이나 소송까지도 가는혼선이
있을지도 모르겠네요)